原报道 | 南充碧桂园向南500里

压力之下，中国*大房地产开发商之一碧桂园，对其组织结构的关注仍在继续。

10月9日消息，碧桂园正在对全国区域架构进行变动，该公司将开展新一轮的区域裂变，一系列拆分后碧桂园国内区域将由目前的73个增加到100个左右。

“此次变化是今年5月组织调整的进一步延续，”碧桂园对此回应称，裂变旨在响应国家新型城镇化建设战略部署，进一步聚焦深耕一到六线市场，“通过对部分区域裂变，使区域运营有更合适的规模。”据了解，5月份碧桂园就将下辖的区域总数由47个增加至73个。

在此之前，自被称为“地产寒冬”的2019年至今，碧桂园在相关领域已前后实施了7次比较大的调整。次数之多实属罕见。

这可以从碧桂园集团一直以来沿用的发展模式进行探讨。

早期“裂变”

碧桂园集团在1992年初涉房地产行业，在佛山顺德开发开发第一个项目。随后其长年深耕广州、佛山两座城市，陆续开发了广州碧桂园、华南碧桂园等郊区大盘项目。

2004年，碧桂园逐步向广佛之外的珠三角地区扩张，进入高明、鹤山、江门、清远、南沙（南沙区于2005年4月才正式成为广州市行政区）等城市。3年后碧桂园实现在港交所主板上市。

在这一阶段，碧桂园采用的是总部高度集权的二级管控模式，采用纵向一体化的管理策略，由顺德总部直接管理各个开发项目。区域人员配置简单，基本没有决策的权力可言。

当房企发展规模不大，项目数量较少时，这一管理模式还是行之有效的。资料显示，2007年该公司确认收入的住宅物业的总建筑面积只有261万平方米，全国项目80余个。

但2008年碧桂园开始实施全国拓展战略，逐步拓展东北黑龙江、辽宁、内蒙古、西南重庆、华中湖南、湖北、华东安徽、江苏等区域。随着项目数量增多，总部高度集权的二级管控模式逐渐呈现弊端，*大的问题是效率不高，反馈慢。

同时，席卷全球的金融危机让碧桂园受到严重影响，全国拓展雄心与架构上局限性之间的矛盾开始凸显。2008年碧桂园全年收入157亿元，同比下降了11%，当年合约销售增速放缓到10.6%，录得175亿元。2009年，碧桂园实现合同销售金额约232亿元，当中67%的收入还是来自广东省。

当时，碧桂园内部没有人能解决这个问题。虽然2009年2月，碧桂园召开了项目管理改革启动会议，决定真正放权，但没有实质上执行下去。直到莫斌的出现。

2010年7月，杨国强从中建五局挖来莫斌担任公司总裁及执行董事。履新后，莫斌针对碧桂园的症结所在，提出要推行“总部-区域-项目”的三级管控模式。

具体而言，顺德总部是重大决策的平台、服务支撑的后台、过程检查的中心。区域作为管理中心，负责所辖所有项目资源的配置协调与整合。而每一个项目是完成任务的中心，项目管理部作为项目实施主体，负责项目现场进度、质量、成本、安全的管理。

碧桂园开始加大下放权力予区域公司，追求“一个区域就是一个碧桂园。”。2013年，莫斌带领碧桂园团队突破千亿销售目前，时年合约销售增幅达到同比增长120%。

但随着业务规模愈发扩大，原来碧桂园总部权力下放不足的问题，亦陆续体现到各大区域公司之中。

于是，2017年碧桂园在原有三级管控的基础上，再开展四级管控的“裂变”发展模式，即“总部-区域-城市-项目”。如广清区域就相继成立了广州东、广州南、广州西、广州北、广州中、清远、韶关7个城市公司。

碧桂园在区域与项目两个层级之间增设“城市公司”层级，各大区域公司将权力下放，把项目精细管理交由城市公司完成，区域公司负责更宏大层面的调度。总部亦进一步加大对区域的授权力度，例如放开了人才招聘的限制，项目总的选聘和任用不再由总部负责。

碧桂园执行董事兼广清区域总裁宋军当时曾解释：“区域的管理模式会类似集团，区域总部只作制度标准、管理考核、帮扶城市公司/项目方面的工作。具体的业务由城市公司落实执行，城市公司也相应对城市公司内各项目的管理指标负责。”

2017年是碧桂园的业务爆发期，公司全年实现合约销售约5508亿元，超越万科、恒大，成为全国销售额*高的开发商。

自此碧桂园开始频繁对集团总部、区域架构进行调整。

2019：*大规模变革

细看碧桂园这两年的发展历程，自从提出“提质控速”后，碧桂园便遵循着两条发展路径迈开步伐。

其一，在2019年1月份举办的年度会议上，碧桂园创始人杨国强明确了公司新的业务架构，地产、机器人、农业将作为三驾马车引领这家地产巨头走向新方向。

此前2018年5月，碧桂园已成立碧桂园农业控股有限公司，宣布进军现代农业。2018年7月，碧桂园成立广东博智林机器人有限公司作为机器人业务的实施主体。

其二，对*重要的住宅开发业务，碧桂园仍然看好三四五六线的低线市场，要进一步去深耕。在一份内部流传出市面的报告中，碧桂园认为，公司的发展趋势和中国的城镇化发展趋势是保持一致的。

碧桂园表示，看到中国60%的城镇化水平与世界上发达经济体75%-90%的城镇化水平之间仍存在较大一定差距，但中国一线城市，甚至部分二线城市的城镇化率已经颇高了，因此未来城镇化红利的*大空间应该在三四线甚至五六线城市里。

尤其三四线市场是未来城镇化发展的主要空间，它们的居民有购买基础，也有购买需求，能够让资金快速滚动、充分使用。因此目前碧桂园的投资原则为：“坚持深耕三四线，坚决下沉五六线，谨慎投资一二线”。

而一系列的组织架构、区域架构调整也是在这一大背景下完成的。

2019年3月份，碧桂园内部开展了创立以来*大的组织变革，将投策、财务、营销、成本、行政等重要业务板块内一些功能重叠有冲突的部门进行整合。调整完成后，碧桂园拥有5大事业部，13个大中心，7大区域，56个营销区域。

其中，调整后的总部设有产城发展事业部、新业务事业部、海外事业部、海外1+1事业部、以及创新投资事业部5大事业部，以及投资策划中心、财务资金中心、成本管理中心、运营中心、设计管理中心、品牌营销中心等中心部门。

对于此次调整，碧桂园当时表示是针对总部的架构优化，解决区域反馈较为集中的“打破部门间壁垒”、“加大授权”“简化工作流程”等问题。总的来说，“总部组织优化、打破部门壁垒。”

“总部各部门就重点工作进行梳理，总部聚焦战略方向、财务、人力、品牌、风险等重点事项把控，加大业务授权力度、精简流程、提升管理效率。”另一方面，区域公司方面就没有太大的变动。

人员方面，集团内部多位副总裁调入机器人、现代农业公司。包括，原负责工程质量管理的集团副总裁张志远，调任博智林机器人公司执行总裁。原集团副总裁、海南区域总裁叶剑清兼任了桂园农业控股公司执行总裁。

6月份，碧桂园试点大区管理，进一步加大对大区的授权，并开始实施区域调整。

一个月后，碧桂园在区域层面率先对环京区域开刀。将环京北京区域、京东区域、京南区域、京西区域、京北区域进行整合，由原来的五个区域合并成两个区域。

保留北京区域、京东北区域，分别负责北京市辖8区，以及河北张家口、廊坊、保定的业务，以及北京市辖另外8区，还有河北省承德、秦皇岛、唐山的业务。以便“有效整合区域资源、提升管理效能，进一步深耕北京及环京区域、聚焦核心城市群。”

2019年11月，碧桂园将目光重新转向管理架构，落实营销架构及职能的重大调整和变革。具体而言，从区域营销管理部层面，将“前策产品板块”、“市场策略板块”、“营销事务板块”三大板块，合并调整为“营销支持板块”。项目营销上，将策划板块、销售事务板块整合为“销售支持板块”。

同时，人力资源的管理权由项目公司集中到区域公司手上，区域将派驻团队至项目负责区域内销售中心的人力资源调配。而且后台职能板块人员相关薪酬激励方案和绩效管理办法，将不再按专业板块划分，要采用统一框架，直接与销售挂钩。

这体现了碧桂园一个更现实的需求，面对外部恶劣的环境，该公司要重点抓销售规模和回款。保证现金流的充足，是房企们近两年来工作的重中之重。

2020：合并与分拆

进入2020年，碧桂园更多地对区域开刀。为实现更好地深耕低线市场，碧桂园将将低效益的区域进行合并整合，之后再拆分。

2-3月份，总部层面，碧桂园把投策与设计两个核心中心合并成投资策划中心，将相关职能进行整合，要“实现开发项目流程上更精简，效率更高，更好地提升对区域的综合服务水平。”

区域层面，碧桂园将地理位置相邻、业务规模偏小的区域公司进行整合。

其中，兰碧区域合并入甘肃区域、鲁北区域合并入山东区域、豫西区域合并入豫北区域、川西南区域及川东区域的泸州市并入川南区域、苏州区域和苏南区域并入江苏区域、上海区域被沪苏区域兼并、宁波区域被浙东区域兼并等等。

同时，京东北区域并入天津区域。广东省内的区域亦迎来大调整，区域总数从13个减少为6个。广州区域、清远区域、韶关区域、广恒指挥部并入广清区域，深圳区域并入莞深区域、肇庆区域并入佛肇区域。

不久，碧桂园再将惠城区域、惠州南指挥部、产城发展事业部并入惠深区域。

随之，多名区域总调整为新区域公司副总，涉及到38名高管的集体换防。包括广清区域总裁丁国民、清远区域总裁梁硕、韶关区域总裁兰毅、广恒指挥部指挥长张天驰转任合并后的广清区域副总裁。深圳区域总裁胡超改任莞深区域副总裁。

5月份，在实施一轮区域整合后，碧桂园开始将合并后的区域再进行更合适的细分，实现对区域的快速下沉。

调整涉及21个区域，沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等规模较大的15个区域被拆分出26个小区域，碧桂园下辖区域数量由47个增至73个。

其中，之前实施过整合的沪苏区域、江苏区域拆分南通区域、苏中区域、苏北区域，甘肃区域成立兰州区域，安徽区域、皖东区域拆分皖北区域、皖南区域、皖西北区域。

而湖北区域、鄂北区域拆出成立鄂西区域，广西区域拆分桂北区域、桂东北区域、桂东南区域，福建区域拆分福州区域、泉州区域、厦门区域等等。

如此梳理，就更能看出目前*新曝光的碧桂园区域调整计划，是对5月份模式的延续，个中的需求，还是在于要实现进一步城市下沉。目前，虽然具体如何裂变还未要细则出台，但碧桂园国内区域将由目前的73多个裂变增加到100个左右。